县政协常委  罗  静

近年来，县委县政府大力推进县城“南移西拓，北靓东活，龙太融城”发展战略，城区规模不断扩大，基础设施不断完善，城市品质不断提升，居民幸福感不断增强。伴随着城市的快速发展，一批批设计宏大、质量上乘的高档楼盘应运而生、拔地而起，小区概念也逐渐步入人们视野。据初步统计，我县有物业进驻的小区达47个，入住家庭1.5万户，入住人口4.7万人，占全县城区总人口的三分之一强。但由于小区综合治理在我县尚处在起步阶段，缺乏相应的管理经验，开发商、物业管理和小区业主之间的矛盾纠纷时有发生，甚至引发集访事件。因此，加强小区规范性管理，推进幸福汉寿建设是当前亟需重视和解决的问题。

一、当前我县小区建设管理面临的矛盾和问题

1.小区业主与开发商内在矛盾突出。主要表现在：一是部分开发商为获取最大利益，在建设上“偷工减料”，降低建筑材料标准，减少配套设施建设，针对业主的投诉，采取“一拖二推三跑”，始终不解决问题，将包袱甩给政府，使小区后期治理受到影响。二是部分开发商随意破坏小区总体规划，或没有完成规划建设相关事项；或不按规划办事、规划建设项目偷梁换柱，导致建设项目权属不清。如有的通过各种方法将绿地变为建筑用地，增加小区容积率；有的无视城市管理相关规定，以几万元不等的价格向业主出售楼层平台，并允许搭建阳光房，破坏小区景观，激化业主之间的矛盾。如富贵园小区一、二楼业主搭建阳光房引发与其他业主纠纷；紫阳小区开发商将小区内商铺外租给物流公司，给小区交通和安全带来影响，引发业主不满，到县集访。三是部分开发商不履行合同，“水电一户一表”直接入户变为总表分户，小区停车场地向小区业主出售或收费等。如蓝湾美树小区因开发商没有按照合同约定办理水电单独立户，业主多次集访县政府。

2.小区自治组织建设不健全。一是由于小区业主自主性不强以及缺乏部门的引导，小区业主对成立业委会的要求不强烈。据调查，全县绝大多数小区没有成立业主委员会。二是小区业委会工作平台建设欠缺。小区基本上没有设置业主活动室，业委会组织建设没有阵地，即使成立了业委会，日常工作也无法开展。三是小区业委会工作推进缺乏后劲。小区是城镇的基本单元，综治、计划生育、社会保障、民政救济、经济普查等行政事务与小区有紧密的联系。而目前，即使小区设立了业委会，由于缺乏行政管理和后勤保障，业委会只有付出没有回报，工作热情不高，服务主动性不强，导致业委会在管理事务上参与度不高。

3.小区共建联管体制机制不完善。一是街道（社区）参与小区共建联管体制没理顺。由于小区规划建设过程中，忽视了街道（社区）对小区前期介入作用，导致街道（社区）没有参与到小区建设管理工作中来。2016年，县政府将小区物业管理相关事权划转给了街道，但小区大多没有提供社区工作用房，而且接管的方式、接管的内容、接管的标准、接管的费用来源也没有明确，由于缺乏接管手段，“硬接”将会直接影响接管的质量。二是部门对小区的共建联管审查机制不严格。相关部门在对小区竣工验收的审查中，对相关小区配套设施的建设没有严格的标准，小区自备电源、电梯、室内线、绿化、垃圾处理、消防设施等都存在不足，为小区后期治理埋下了隐患。三是没有形成对小区违法行为的联动查处机制。对小区违规建设的行为，物业公司没有执法权，只能苦口婆心的劝告，虽及时向相关部门进行了报告，但执法查处的力度还不够，不能对违建行为造成震慑，导致违建行为我行我素。

4.小区物业管理不规范。一方面业主本身对物业管理服务工作的认识不高，没有物业管理观念，对有偿服务产生抵触情绪。同时，部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责，如果不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。如沁园小区商品房住户96户，2015年23户未缴物业费，2016年增至68户未缴；廉租房住户96户，2015年29户未缴物业费，2016年39户未缴，该小区物业公司2015年1月至2016年9月底共产生赤字9591元。另一方面，我县物业管理市场化程度不高，竞争机制还未真正形成，聘用人员没有进行专门的业务培训和职业道德教育，服务理念欠缺，在服务中不能得到业主的认可。据房管部门对银谷国际等37个住宅小区的统计，小区平均入住率仅为64.2%，部分小区入住率不足20%。由于入住率不高，部分物业公司擅自降低服务标准，导致小区业主不满，拒交或少缴物业费，从而形成一种恶性循环。

二、全面实施小区综合治理的建议

1.加强小区综合治理的组织领导。小区综合治理是党委政府夯实社会化管理的题中之义。建议县委县政府本着“政府主导、部门主管、街区共建、小区自治”的原则，加大对小区综合治理工作的统筹力度。县政府要把小区综合治理作为关注民生、发展民生的一项重要工作纳入议事日程，参照《常德市物业管理办法》、《常德市城区住宅建设项目配套公共用房和设施建设管理规定》、《常德市房屋维修资金监督管理办法》出台相应的管理办法或实施细则，推进工作落实。

2.强化小区综合治理的部门责任。一是建立联合验收机制。在小区竣工验收时，县政府应组织住建、房产、城管、公安、质监、消防、物价、街道（社区）等部门进行联合验收，严格执行规划建设等相关要求，杜绝源头问题的发生。二是开展小区清理排查。建议有关部门对现有建成小区进行一次全面的摸底排查，有针对性地提出整改意见，对有问题不按要求整改的企业实行警告、“黑名单”制度。三是明确街道（社区）的主体责任。要进一步明确街道（社区）物业管理事权的主体责任，切实将小区物业管理纳入街道（社区）的工作范畴，不能让小区成为“飞地”、“盲区”、“灯下黑”。

3.增强物业管理事权划转街道的实效。一是尽快完成物业管理事权划转街道的对接。建议由县政府牵头，组织相关职能部门与街道就小区划转的内容、方式、保障达成一致，实现无缝接管；二是加快小区自治组织建设。由街道（社区）进行广泛的调查摸底，组织召开业主大会，推动小区业委会的成立，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。街道党工委可以试点在有条件的小区设立小区党支部，加强小区业委会工作的指导，提高小区的组织化程度。三是加强公共服务用房的保障力度。现有建成小区缺少物业用房、业主活动用房和社区工作用房的，有关部门要督促开发企业拿出整改措施，限期加以改进。新开发的小区，建议将公共服务用房按建筑面积比例纳入规划，列为竣工验收合格的必要条件之一。

4.加强物业公司的规范管理。一是推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。二是建立严格的准入制度和考核制度，引入竞争和退出机制，允许小区业主自主选择物业公司入驻。三是加强物业从业人员教育和培训，提高物业管理的服务水平，满足业主日益多样化的居住需求。

5.增强物业各方的诚信意识。一是通过各类媒体、小区宣传栏等形式，加强对《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规的宣传，增强开发商、物业公司和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。二是建立诚信管理制度。建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，将违法违规建设、拒交物业服务费等违法违规违约行为纳入不诚信名单，并在相关媒体公示。